«En España alquilar una vivienda va a ser más caro. No hay más remedio, va a seguir subiendo»

Germán Pérez Barrio, presidente de la tasadora UVE Valoraciones. La incertidumbre todavía no se ha dejado notar en el mercado de la vivienda, pero el impacto llegará en los próximos meses. Ese es el escenario más probable que dibuja Germán Pérez Barrio, presidente de la tasadora UVE Valoraciones, quien considera lógico que la subida de los tipos de interés y la escalada de los precios contraigan la demanda de vivienda y provoquen una caída de las ventas de entre un 20% y un 30%. También cree que los precios de los inmuebles caerán en términos reales por la elevada inflación y que la escasa oferta de pisos de alquiler seguirá impulsando al alza las rentas en las grandes ciudades.

Según Pérez Barrio, las últimas medidas del Gobierno en materia de arrendamiento son perjudiciales a largo plazo y afirma que, aunque parezca paradójico, la clave para ayudar a los inquilinos es dar seguridad jurídica e incentivos a los propietarios. Otras previsiones que maneja el máximo responsable de la tasadora son una menor caída de la firma de hipotecas que de las compraventas, gracias al aluvión de consumidores que están cambiando sus préstamos para mejorar sus condiciones; y una reactivación de la promoción de obra nueva, tras el golpe que supuso para la actividad la subida de los costes de construcción registrada durante el año pasado.

Cómo ha sido 2022 para UVE Valoraciones.

Ha sido un año de crecimiento bastante intenso. Hemos terminado con una facturación de 16,2 millones de euros y un aumento superior al 20%. Está bien, aunque todavía no tenemos datos del sector. No sabemos si lo hemos hecho mejor o peor que el resto. Es curioso porque el dato es objetivo, pero sin embargo la interpretación todavía está en el aire. También hemos tenido un aumento muy importante del número de valoraciones. De hecho, han aumentado más las valoraciones que la propia facturación y se ha notado en diciembre un menor crecimiento, pero todavía es pronto para sacar conclusiones.

Son muchas las previsiones que apuntan a una caída de ventas este año. ¿Qué podemos esperar de 2023?

De momento no hay ningún dato que indique una disminución del número de transacciones, aunque lo lógico es que bajen.

Cuando haces el mínimo análisis, lo lógico es que el número de transacciones para el año 2023 baje considerablemente. Yo no diría un 10%, sino un 20% o un 30%. Eso es lo normal. Y no está pasando nada en el mercado, porque lo que hemos tenido es un año excepcionalmente bueno que estaba compensando el año del covid. Es decir, que baje un 20% no implica que el mercado se estropea. Quiere decir que volvemos a lo normal. Por eso digo que la lógica dice que tiene que bajar, aunque de momento no hay síntomas claros de que esté sucediendo.

¿Y en el caso de las hipotecas? Los notarios, al igual que las compraventas, ya detectaban una caída del 8% en noviembre.

Hasta diciembre no hemos notado nada en nuestras valoraciones y son datos inmediatos, pero es posible que el efecto de los tipos de interés no se haya hecho notar porque las entidades cambian sus tipos de interés y los ajustan, pero como la gente está negociando condiciones que ya están pactadas con uno o dos meses de antelación, las hipotecas llevan un poquito de decalaje.

Lo lógico es que la subida de los tipos de interés, que produce un aumento de las cuotas brutal, de más de un 25% de gasto, tenga un efecto también disuasorio a la hora de la compraventa de viviendas, lo cual no quiere decir que el número de hipotecas disminuya a la vez que el número de transacciones. Es decir, eso afecta el número de transacciones, seguro, aunque en parte a lo mejor se compensa porque los extranjeros están comprando cada vez más. Pero lo que no es seguro es que vaya a afectar al número de hipotecas.

Nosotros como tasadores somos más optimistas, porque hay muchas operaciones de hipotecas que se están haciendo para cancelar una antigua y cambiar las condiciones, y eso es probable que continúe también en 2023, aunque haya menos transacciones. Lo más probable es que bajen, pero menos que las ventas, porque va a seguir habiendo operaciones de cambio de hipoteca.

¿Qué tipo de tasación es la más habitual en UVE Valoraciones de clientes particulares?

Lo típico es la vivienda individual y, dentro de las viviendas, el piso, aunque hay un porcentaje muy alto de viviendas unifamiliares y adosadas para los créditos hipotecarios. En nuestro caso, el porcentaje de viviendas unifamiliares y adosadas es de casi un 30%. Es muchísimo.

¿Qué tipo de hogares se van a ver más afectados en este nuevo escenario?

Creo que sobre todo afecta a la primera adquisición y a las rentas más bajas. Esto es lo más duro de toda esta historia. A los ricos estas cosas les importan poco o no les afectan demasiado, así que los más afectados van a ser los que tienen menos poder adquisitivo, que son los que probablemente se van a quedar excluidos de este mercado.

Y en reposición es más sencillo porque estás financiando solo una parte de la vivienda y, por tanto, todos estos aumentos de coste te afectan solo a un porcentaje del total de la operación. Además, el que ya tiene una vivienda no está en el escalón más bajo, ya tiene un cierto nivel.

¿Qué tipo de operaciones están protagonizando los jóvenes?

No lo sabemos. Ese dato no lo tenemos. Estamos dentro del secreto del sumario por parte de la entidad financiera y no sabemos la edad del comprador ni sus características.

Hablabas de que sería lógico ver caídas de las transacciones del 20%-30%. Imagino que dependerá mucho de la ubicación…

Por supuesto. Tenemos un panorama muy diverso. Hay una España llamada España vaciada que tiene exceso de viviendas ya construidas y que no tiene más que una trayectoria: que los precios sigan bajando lentamente. Ese goteo que tenemos cada año de casi un 1% de bajada que lo vamos observando incluso en épocas de auge.

Eso va a seguir así, no va a cambiar, porque eso no depende ni de los mercados ni de los tipos de interés, ni de nada. Como que sobran viviendas, no hay otra. Y los que más se van a ver afectados por estos cambios de la financiación y de la situación de un menor crecimiento económico, sobre todo, son las zonas más dinámicas. Es decir, yo creo que esto afecta mucho más a Madrid y a Barcelona que a ningún otro sitio.

¿Y las zonas turísticas?

Las zonas turísticas dependen de factores que son externos a la propia economía española. Y aunque también pintan bastos para la economía europea y global, de momento no ha disminuido la compra de viviendas por parte de extranjeros. Todo lo contrario. Esto, de entrada, parece un poco paradójico, pero cuando lo analizas te das cuenta de que para ellos somos baratos. Por lo tanto, cuando las cosas van mal parece que somos más atractivos incluso. Como ves, es un poco difícil predecir con seguridad, porque dependiendo de que un factor coja más peso que otro puede pasar una cosa o la contraria. Esto es un poco lo que vamos analizando en el día a día.

¿También hacéis tasaciones para grandes inversores?

Sobre todo, para promotores. Eso lo que más tocamos y son mundos un poco diferentes. Yo creo que todos estos cambios van a afectar más probablemente al pequeño comprador que a los grandes inversores, porque el mundo de la promoción inmobiliaria, a pesar de que debería estar afectado por el marco general del mercado, tiene una gran ventaja: es muy pequeño para lo que debería ser.

Así que no creo que empeoren los precios de las nuevas promociones, porque en realidad lo que está ofreciendo es un producto completamente novedoso, con mucha más calidad que la que existe en el mercado, y no tienen apenas competencia. Esa escasez es lo que le da esa fortaleza extraordinaria y esa ventaja. Y por eso creo que no va a haber grandes cambios en ese mercado.

¿No habrá entonces una baja de precios de la obra nueva? Porque en muchas zonas ya están altísimos…

Son altísimos, pero las viviendas nuevas se perciben como un producto diferente, por lo tanto, no tienen competencia. Así que yo no le veo una pega enorme a esos precios tan altos, porque están dirigidos a un sector que tiene capacidad de compra y es el menos afectado por la subida de tipos y por la marcha de la economía. Por lo tanto, en principio no deberían tener un problema especial.

Además, los costes de construcción se han moderado e incluso han bajado levemente, lo cual es una muy buena noticia porque fue el gran susto para los promotores el año pasado. La subida de costes te puede descuadrar completamente las operaciones si te pilla con el pie cambiado. Y el hecho de que ahora estén bajando les da más seguridad y yo creo que va a ayudar a que haya más actividad.

En los últimos años, y a medida que se ha ido recuperando el sector inmobiliario, ha ido creciendo el miedo de que se estuviera generando otra burbuja, aunque el sector lo ha descartado categóricamente. ¿Qué piensas?

No es una burbuja en el sentido de que los precios en realidad no están desajustados con respecto a la capacidad de compra. La burbuja del ciclo anterior, la que estalló en los años 2007-2008, estaba muy forzada por un exceso de financiación. Las entidades financieras casi te metían dinero en el bolsillo y eso es lo que generó un aumento de los precios, que fue muy superior a cómo había evolucionado la economía. Pero en el ciclo actual esto no ha ocurrido.

Lo que sí tenemos es alquileres muy caros. Y precisamente uno de los síntomas de burbuja es que las cuotas hipotecarias sean más altas que los alquileres, pero ahora estamos al revés. Los alquileres son más caros que las cuotas hipotecarias en casi todos los sitios. Y eso a pesar del subidón que acaban de dar las cuotas hipotecarias, que ha sido monstruoso. En la mayor parte de las ciudades los alquileres están más altos que las cuotas, lo que claramente está descartando la burbuja.

¿Seguirá subiendo el alquiler?

El problema número uno es que es tan escaso que no le queda más remedio que seguir subiendo. Va a seguir subiendo. Todavía va a ser más caro el alquiler. Estamos en mínimos históricos de oferta de alquiler y el stock no crece, a pesar de que los alquileres son muy altos, así que debería haber un incentivo para que más gente pusiera viviendas en el mercado. Pero claro, la asustan las medidas antisubidas de alquiler y entonces se retrae la oferta. Mientras sea muy escasa la oferta, en las ciudades grandes los alquileres van a seguir subiendo.

Hay agentes del mercado que dicen que los propietarios están dejando de alquilar  viviendas o bien las están pasando a la compraventa para evitar el tope del 2% a las rentas en las renovaciones de los contratos o las limitaciones de la futura Ley de Vivienda. ¿También lo ves así?

Eso o bien ponen un alquiler mucho más alto de primeras para curarse en salud. Si yo no estoy seguro de que me van a permitir compensar el IPC, pues pájaro en mano. Subo el precio inicial y así me curo de una posible no subida posterior. Esto también está pasando y está acelerando mucho la subida. Y esto es lo perverso de estas medidas que intentan ayudar a los inquilinos, pero que en realidad no les están ayudando.

Yo creo que a todos nos gustaría ayudar al inquilino, pero a veces la sobreprotección es mortal. El mejor ejemplo está en la famosa ley de renta antigua. Es una ley franquista que lo que pretendía precisamente era la súper protección al inquilino y era tan sobreprotectora que hizo que nadie en su sano juicio alquilara una vivienda porque no había ningún incentivo. Pero no hemos aprendido que determinadas medidas teóricamente protectoras pueden ser mortales para el propio sistema.

Deja que la gente, por su propio interés y egoísmo, si ve que es rentable el alquiler, meta producto en el mercado, porque entonces va a haber competencia y va a bajar el precio. No es tan complicado, ¿verdad?

Pero mucha gente piensa que intervenir los precios es la mejor manera de solucionar el problema y aprueban medidas como el tope del 2%

Esta medida puede funcionar parcialmente durante poco tiempo, pero a la larga está destruyendo el propio mercado. ¿Y por qué? Porque para hay que entender al inversor. Un tío invierte, compra una vivienda con la que no va a poder recuperar su inversión con los alquileres hasta que no pasan 30 años o más, y no le puedes dar inseguridad jurídica de lo que va a obtener con sus rentas porque entonces no lo hace.

Invertir a más de 30 años es una locura. Hay que entender que los inmobiliarios somos unos bichos raros. En ningún sector se invierte a 33 años vista para recuperar el capital. Sólo lo hacemos los inmobiliarios. Pero si tú asustas a un tío que está dispuesto a trabajar para sus nietos, o para sus hijos, te has quedado sin alguien imprescindible. ¿Quién va a sustituir a este tío tan loco de invertir a 33 años? Hay que darle seguridad al propietario. Ya sé que parece paradójico, pero no es porque estés a favor del propietario. Para favorecer al inquilino, tienes que relajar al propietario. Hay que entender el largo plazo.

Y luego está el problema de los fondos de inversión y las socimis, que para muchos son  especuladores que se lucran con el alquiler y mueven el mercado, a pesar de que tienen una pequeña parte del mercado.

Está claro que todo el mundo actúa en su propio beneficio y con su codicia por delante, no vamos a decir lo contrario. No son ONG, es obvio. Pero lo que hay que entender es que la mayor parte de los propietarios de las viviendas en alquiler son personas que tienen pocas viviendas y que han tenido sus ahorros ahí metidos.

Si estuviéramos en Alemania, donde la mayor parte de los propietarios de viviendas en alquiler son grandes fondos, sí podrías sentarte con los 10 fondos más grandes y pactar una serie de medidas. Y eso puede funcionar porque tienen la mayor parte del mercado. Pero en España eso no tiene sentido porque los propietarios están totalmente diseminados. No vas a reunir a un millón de propietarios para hablar con ellos. Eso es absurdo.

¿Y qué va a ocurrir?

Que van a reaccionar y la reacción más típica es la huida: me voy del mercado, vendo mi vivienda y me busco otra cosa, porque aquí no me dejan. Esto es lo que hay que entender.

Y ahora el Gobierno está sopesando bajar el umbral para considerar gran tenedor a más propietarios…

Pues cada vez están metiendo más susto y terror a los propietarios. Cuanto más les presionas, más huyen.

Si el alquiler va a seguir subiendo y mucha gente no va a poder comprar, ¿qué salida hay?

Es muy probable que la reacción lógica por parte de las entidades financieras sea facilitar la compra. Desde hace muchos años, la gran barrera de la compra es que tienes que tener ahorrado casi un 30% del importe de la vivienda para poder comprar. Cualquier mecanismo que haga que ese 30% disminuya, y que sea un 10%-15%, va a ayudar a que se incorporara más gente a comprar.

¿No es arriesgado que los bancos, en un momento así, aumenten el porcentaje de financiación?

Claro que es arriesgado, pero tienen un aliciente. La cantidad de dinero prestado prácticamente no creció entre 2014 y 2019-2020, que ha sido la época de auge del ciclo. ¿Y por qué no lo ha hecho? Porque los tipos de interés eran muy bajos y a los bancos no les interesaba. No había un incentivo que llevara a la entidad financiera a arriesgar su dinero, pero ahora sí. Ahora los tipos de interés ya les permiten ganar dinero, y por eso creo que van a tener más interés en conceder préstamos. Es muy probable que le den vueltas a la cabeza porque, aunque es más caro para quien firma una hipoteca, el banco está mucho más interesado ahora en dar dinero.

Con la subida de tipos también está aumentando la rentabilidad de otros productos financieros conservadores, como los depósitos y las cuentas remuneradas. ¿Crees que pueden restar inversión a la vivienda?

La vivienda, hasta ahora que han limitado los crecimientos con el IPC, era un poco apuntarte a una especie de seguridad. El atractivo del inmobiliario es que ni tiene mucho riesgo ni tiene muy poca rentabilidad. La rentabilidad de un 3% o un 4% estaba muy bien teniendo en cuenta las alternativas que había hasta ahora.

Y creo que eso se va a mantener en términos generales, porque si como inversor no pides un crédito, no tienes unas circunstancias peores que hace unos meses. Si tienes dinero y no tienes que pedir un crédito adicional, a ti no te cuesta más la vivienda, te cuesta más porque pides un crédito, no porque estén subiendo demasiado los precios de la vivienda, pero como sí están subiendo los alquileres, el sector sigue siendo atractivo.

Lo que asusta no es eso. Esa dinámica va bien. Lo que asusta es que el Estado o los poderes púbicos intervengan las viviendas. Eso es lo que está asustando, porque, si no, claramente habría más gente metiendo dinero en el sector.

¿Qué retos tiene el mercado de la vivienda en España en los años venideros?

Quizá el gran drama sea que desde que salió el Código Técnico de la Edificación del año 2006, que por fin tenía unas calidades altas de edificación, apenas se ha desarrollado un millón de viviendas en un país con un parque de 25 millones.

Yo creo que el gran reto es la transformación de nuestro parque. No hace falta que crezca la población para que los inmobiliarios tengamos que trabajar si queremos mejores viviendas. Hay un trabajo inmenso por hacer porque la calidad media de las viviendas en España, por desgracia, todavía es baja, es vieja, está mal aislada y su confort es dudoso. Por tanto, el Código Técnico de la Edificación no ha tenido un efecto claro en una transformación radical del parque español.

Pero todo puede mejorar con la llegada de los fondos europeos Next Generation para la rehabilitación…

Esos fondos lo que intentan es precisamente incentivar esa transformación.  Y lo que pasa en España también pasa en Europa. Es decir, esa gran inercia en cambiar la calidad del parque se da en todos los países en mayor o menor grado, aunque quizá no tan exagerado como aquí, porque, como te decía, fue aprobarse el Código Técnico y dejar de hacer viviendas. Es algo tremendo, pero es lo que pasó realmente. Fíjate que cada década se estaban haciendo entre 3 y 5 millones de viviendas, y en esta década hemos llegado a un millón. Hemos pegado un frenazo gigante.

¿Qué consejos darías a quien quiera comprar una vivienda en un momento de incertidumbre como el actual?

Que la disfruten y que compren la que les guste de verdad. Pensar en hacer negocio como un inversor cuando es tu vivienda es absurdo, porque cuando tengas que vender, también va a ser caro comprar otra. Siempre estás metido en la misma rueda.

¿Y para quien quiera vender?

Creo que no es un momento especialmente malo. Ha empeorado respecto a hacer un año, cuando los tipos de interés eran más bajos y había más demanda. Y ahora es posible que se retraiga la demanda y que pueda tardar un poco más en vender, pero si lo tiene decidido, que siga con el proceso. Nosotros tampoco prevemos una bajada nominal de precios, aunque sí una bajada real. Eso es inevitable.

¿Qué diferencia hay entre el precio nominal y el precio real de una vivienda?

Últimamente se está diciendo que los precios están volviendo a alcanzar niveles del año 2006 en muchas provincias, ¿pero cuánta inflación ha habido entre medias? Los euros que pagas hoy no compran lo mismo que los euros que compraban entonces.

Cuando comparas precios de la vivienda en periodos muy largos tienes que tener en cuenta el efecto de la inflación y tienes que convertir los valores en lo que se llama moneda constante; es decir, en moneda que compra la misma cantidad de cosas en cada momento. Y entonces es cuando vemos que todavía los precios están mucho más bajos que en el año 2006. Cuando le metes el efecto de la inflación es cuando tienes que entender que, si tienes una inflación cercana al 6% y las viviendas suben un 4%, el precio nominal de la vivienda ha subido, pero el real ha bajado. Y eso es lo que va a pasar en 2023, porque probablemente vamos a seguir una inflación relativamente alta. Así es que es posible que los precios nominales suban, pero de lo que no tengo duda es que habrá caídas en el valor real. Y eso que los inmuebles han tenido siempre la fama de ser el mejor refugio contra la inflación.

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